For many UK landlords, the most common investment is a flat held on a long lease. That makes the leaseholder side of the rulebook just as important as tenancy law, and it has just received a clear and welcome timetable. On 25 October 2026 the government made the Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (Commencement No. 4 and Saving Provision) (England) Regulations 2026, setting firm dates for a package of service charge transparency reforms that will give buy-to-let flat owners far better visibility of what they pay, and why.
What has already happened. From 6 November 2026, the regulation-making powers behind the reforms came into force. This allows the government to finalise the detailed rules, including standard forms, before the substantive duties are phased in on 1 April 2027, 1 November 2027 and 1 November 2028. For investors, a published timetable is valuable in itself: it removes guesswork and allows service charge budgets and cash-flow forecasts to be planned with confidence.
From 1 April 2027: more information and fairer dispute costs. The first wave of changes strengthens the position of leaseholders, including landlords who own flats to let:
- Fixed service charges are brought within the statutory service charge regime, so they benefit from the same protections as variable charges.
- A prescribed future demand notice replaces the current 18-month notice under section 20B of the Landlord and Tenant Act 1985, giving clearer advance warning of costs that are on the way.
- Leaseholders gain a new and widened statutory right to request information about their service charges.
- Freeholders will generally no longer be able to recover their legal costs through service or administration charges unless a court or tribunal orders otherwise, and leaseholders will be able to apply for their own costs in certain proceedings (proceedings issued before 1 April 2027 are not affected).
From 1 November 2027: standard formats and fairer insurance. The second wave brings consistency to the paperwork, and to one of the largest items in many service charge bills:
- Service charge demands must follow a standard format. According to The Property Institute (TPI), where a demand does not comply, the lease's non-payment and late-payment terms will not apply to that charge.
- Freeholders and managing agents must provide annual reports and accounts in a set format.
- Building insurance commissions and fees will only be recoverable where they are permitted insurance payments under regulations, and leaseholders must receive prescribed details of the cover each time a policy is bought or renewed.
- Freeholders must publish schedules of their administration charges.
Why this matters for buy-to-let investors. Service charges are among the largest running costs on a rented flat, and for a long time they have been one of the least predictable. Standardised demands, clearer accounts and visible insurance costs make net yields easier to forecast, make it simpler to compare buildings before buying, and give owners firmer grounds to question an unexpected bill. Greater transparency also supports resale values, because buyers and their lenders can see a building's running costs clearly.
Practical next steps. There is nothing landlords need to do immediately, but this is a good moment to gather recent service charge budgets, year-end accounts and insurance schedules for each flat, so that future statements can be compared like for like. Owners with open queries with a managing agent may find it useful to keep a written record, ready for when the new information rights take effect in April 2027. Social housing landlords follow a later timetable, with the remaining service charge duties applying to them from 1 November 2028.
In summary. The new commencement regulations turn long-promised leasehold reform into a firm, dated plan. For landlords who own flats, the result should be clearer bills, fairer insurance costs and better information when it is needed. At LDM Properties, our AI-powered, expert-led management team helps landlords keep track of service charge demands and will keep clients updated as the detailed regulations are published.
Sources: The Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (Commencement No. 4 and Saving Provision) (England) Regulations 2026 (SI 2026/1128, legislation.gov.uk); The Property Institute (TPI); Lexology commentary on the Act's service charge reforms. This article is general information for England and is not legal advice.
对许多英国房东而言，最常见的投资是以长期租赁产权（leasehold）持有的公寓。因此，租赁产权持有人一侧的规则与租赁法同样重要，而这方面刚刚迎来了一份清晰、利好的时间表。2026年10月25日，政府正式颁布《2024年租赁产权与永久产权改革法（第4号生效及保留条款）（英格兰）条例2026》，为一揽子物业服务费透明化改革确定了具体生效日期，让持有出租公寓的房东更清楚地了解自己支付了什么、为什么支付。
已经生效的部分。自2026年11月6日起，支撑这些改革的条例制定权已经生效。这使政府能够在实质性义务于2027年4月1日、2027年11月1日和2028年11月1日分阶段落地之前，完成包括标准表格在内的细则制定。对投资者而言，一份公开的时间表本身就很有价值：它消除了猜测，让物业服务费预算和现金流预测可以有把握地规划。
2027年4月1日起：信息更充分，争议费用更公平。第一批变化加强了租赁产权持有人的地位，其中包括持有公寓用于出租的房东：
- 固定物业服务费将纳入法定服务费监管体系，享有与浮动服务费相同的保护。
- 规定格式的「未来收费通知」将取代现行《1985年房东与租户法》第20B条下的18个月通知，让业主更清楚地提前知晓即将发生的费用。
- 租赁产权持有人获得一项新的、范围更广的法定权利，可要求获取有关其物业服务费的信息。
- 一般情况下，永久产权方（freeholder）将不能再通过服务费或管理费收回其法律费用，除非法院或仲裁庭另有裁定；租赁产权持有人在特定程序中也可申请由对方承担自己的法律费用（2027年4月1日前已提起的程序不受影响）。
2027年11月1日起：统一格式，保险费用更公平。第二批变化让文件格式更加统一，同时规范了许多服务费账单中最大的一项支出：
- 物业服务费催缴单必须采用标准格式。据英国物业协会（The Property Institute，TPI）介绍，不符合格式的催缴单，租约中关于欠付和逾期付款的条款将不适用于该笔费用。
- 永久产权方和物业管理公司须按规定格式提供年度报告和账目。
- 建筑保险的佣金和费用仅在属于条例规定的「允许的保险支付」时方可收回；每次购买或续保时，租赁产权持有人都必须收到规定的保险保障详情。
- 永久产权方须公布其管理收费明细表。
这对买房出租投资者为何重要。物业服务费是出租公寓最主要的运营支出之一，长期以来也是最难预测的支出之一。标准化的催缴单、更清晰的账目和公开透明的保险费用，让净收益率更容易预测，让购房前比较不同楼盘更为方便，也让业主在面对意外账单时有更充分的依据提出质询。更高的透明度还有助于支撑转售价值，因为买家及其贷款机构可以清楚看到楼盘的运营成本。
实际可做的准备。房东目前无需立即采取任何行动，但现在正是整理每套公寓近期物业服务费预算、年终账目和保险明细的好时机，以便将来能对账单进行同口径比较。与物业管理公司仍有未决疑问的业主，可以做好书面记录，待2027年4月新的信息获取权生效时使用。社会住房房东适用较晚的时间表，剩余的服务费义务将自2028年11月1日起对其生效。
总结。新的生效条例把酝酿已久的租赁产权改革变成了一份有明确日期的计划。对持有公寓的房东来说，结果应是账单更清晰、保险费用更公平、需要时能获得更好的信息。LDM Properties 以 AI 赋能、由专家主导的管理团队协助房东跟进物业服务费催缴单，并将在细则条例发布后及时向客户通报最新进展。
资料来源：The Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (Commencement No. 4 and Saving Provision) (England) Regulations 2026（SI 2026/1128，legislation.gov.uk）；英国物业协会（TPI）；Lexology 关于该法服务费改革的评述。本文为适用于英格兰的一般性信息，不构成法律意见。
สำหรับเจ้าของบ้านเช่าในสหราชอาณาจักรจำนวนมาก การลงทุนที่พบบ่อยที่สุดคือห้องชุดที่ถือครองแบบสิทธิการเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) ดังนั้นกฎเกณฑ์ฝั่งผู้ถือสิทธิการเช่าจึงสำคัญไม่แพ้กฎหมายการเช่า และขณะนี้ได้มีกำหนดเวลาที่ชัดเจนซึ่งเป็นข่าวดีแล้ว เมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2026 รัฐบาลได้ออกกฎข้อบังคับว่าด้วยการเริ่มบังคับใช้ฉบับที่ 4 ของพระราชบัญญัติปฏิรูปลีสโฮลด์และฟรีโฮลด์ ค.ศ. 2024 (อังกฤษ) โดยกำหนดวันที่แน่นอนสำหรับชุดการปฏิรูปด้านความโปร่งใสของค่าส่วนกลาง ซึ่งจะช่วยให้เจ้าของห้องชุดปล่อยเช่าเห็นได้ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าตนจ่ายอะไรและเพราะเหตุใด
สิ่งที่เกิดขึ้นแล้ว ตั้งแต่วันที่ 6 พฤศจิกายน 2026 อำนาจในการออกกฎข้อบังคับที่รองรับการปฏิรูปนี้มีผลใช้บังคับแล้ว ทำให้รัฐบาลสามารถจัดทำรายละเอียดของกฎเกณฑ์ให้แล้วเสร็จ รวมถึงแบบฟอร์มมาตรฐาน ก่อนที่หน้าที่ตามกฎหมายจะทยอยมีผลในวันที่ 1 เมษายน 2027, 1 พฤศจิกายน 2027 และ 1 พฤศจิกายน 2028 สำหรับนักลงทุน การมีกำหนดเวลาที่ประกาศชัดเจนมีคุณค่าในตัวเอง เพราะช่วยลดการคาดเดา และทำให้วางแผนงบประมาณค่าส่วนกลางและประมาณการกระแสเงินสดได้อย่างมั่นใจ
ตั้งแต่ 1 เมษายน 2027: ข้อมูลมากขึ้นและค่าใช้จ่ายในข้อพิพาทที่เป็นธรรมขึ้น การเปลี่ยนแปลงระลอกแรกช่วยเสริมสถานะของผู้ถือสิทธิการเช่า รวมถึงเจ้าของบ้านที่มีห้องชุดไว้ปล่อยเช่า:
- ค่าส่วนกลางแบบคงที่จะถูกนำเข้าสู่ระบบกำกับค่าส่วนกลางตามกฎหมาย จึงได้รับความคุ้มครองเช่นเดียวกับค่าส่วนกลางแบบผันแปร
- หนังสือแจ้งการเรียกเก็บล่วงหน้าตามแบบที่กำหนดจะมาแทนหนังสือแจ้ง 18 เดือนตามมาตรา 20B ของพระราชบัญญัติเจ้าของที่ดินและผู้เช่า ค.ศ. 1985 ทำให้ทราบล่วงหน้าได้ชัดเจนขึ้นถึงค่าใช้จ่ายที่กำลังจะมาถึง
- ผู้ถือสิทธิการเช่าได้รับสิทธิตามกฎหมายใหม่ที่กว้างขึ้นในการขอข้อมูลเกี่ยวกับค่าส่วนกลางของตน
- โดยทั่วไป เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ฟรีโฮลด์) จะไม่สามารถเรียกคืนค่าใช้จ่ายทางกฎหมายของตนผ่านค่าส่วนกลางหรือค่าธรรมเนียมการบริหารได้อีก เว้นแต่ศาลหรือคณะตุลาการจะสั่งเป็นอย่างอื่น และผู้ถือสิทธิการเช่าสามารถยื่นขอให้อีกฝ่ายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทางกฎหมายของตนในกระบวนการบางประเภทได้ (ไม่กระทบกระบวนการที่ยื่นก่อนวันที่ 1 เมษายน 2027)
ตั้งแต่ 1 พฤศจิกายน 2027: รูปแบบมาตรฐานและค่าประกันภัยที่เป็นธรรมขึ้น การเปลี่ยนแปลงระลอกที่สองนำความสม่ำเสมอมาสู่เอกสาร และสู่รายการค่าใช้จ่ายที่ใหญ่ที่สุดรายการหนึ่งในบิลค่าส่วนกลางจำนวนมาก:
- ใบเรียกเก็บค่าส่วนกลางต้องเป็นไปตามรูปแบบมาตรฐาน ตามข้อมูลของสถาบันทรัพย์สินแห่งสหราชอาณาจักร (TPI) หากใบเรียกเก็บไม่เป็นไปตามรูปแบบ เงื่อนไขในสัญญาเช่าเรื่องการไม่ชำระและการชำระล่าช้าจะไม่นำมาใช้กับรายการนั้น
- เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและบริษัทบริหารอาคารต้องจัดทำรายงานประจำปีและบัญชีตามรูปแบบที่กำหนด
- ค่าคอมมิชชันและค่าธรรมเนียมประกันภัยอาคารจะเรียกเก็บคืนได้เฉพาะเมื่อเป็นการชำระค่าประกันภัยที่ได้รับอนุญาตตามกฎข้อบังคับเท่านั้น และผู้ถือสิทธิการเช่าต้องได้รับรายละเอียดความคุ้มครองตามที่กำหนดทุกครั้งที่มีการซื้อหรือต่ออายุกรมธรรม์
- เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องเผยแพร่ตารางค่าธรรมเนียมการบริหารของตน
เหตุใดเรื่องนี้จึงสำคัญต่อนักลงทุนบ้านเช่า ค่าส่วนกลางเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายดำเนินงานที่ใหญ่ที่สุดของห้องชุดปล่อยเช่า และเป็นเวลานานที่ค่าใช้จ่ายนี้คาดการณ์ได้ยากที่สุดรายการหนึ่ง ใบเรียกเก็บที่เป็นมาตรฐาน บัญชีที่ชัดเจนขึ้น และค่าประกันภัยที่มองเห็นได้ ช่วยให้คาดการณ์ผลตอบแทนสุทธิได้ง่ายขึ้น เปรียบเทียบอาคารต่าง ๆ ก่อนซื้อได้สะดวกขึ้น และทำให้เจ้าของมีหลักฐานที่หนักแน่นขึ้นในการสอบถามบิลที่ไม่คาดคิด ความโปร่งใสที่มากขึ้นยังช่วยสนับสนุนมูลค่าการขายต่อ เพราะผู้ซื้อและผู้ให้สินเชื่อสามารถเห็นค่าใช้จ่ายดำเนินงานของอาคารได้อย่างชัดเจน
ขั้นตอนเชิงปฏิบัติ เจ้าของบ้านยังไม่จำเป็นต้องดำเนินการใดในทันที แต่นี่เป็นช่วงเวลาที่ดีในการรวบรวมงบประมาณค่าส่วนกลาง บัญชีสิ้นปี และตารางกรมธรรม์ประกันภัยล่าสุดของแต่ละห้องชุด เพื่อให้เปรียบเทียบใบแจ้งยอดในอนาคตได้บนพื้นฐานเดียวกัน เจ้าของที่ยังมีข้อสงสัยค้างอยู่กับบริษัทบริหารอาคารอาจบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ เพื่อพร้อมใช้เมื่อสิทธิในการขอข้อมูลใหม่มีผลในเดือนเมษายน 2027 ส่วนผู้ให้เช่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะใช้กำหนดเวลาที่ช้ากว่า โดยหน้าที่ด้านค่าส่วนกลางที่เหลือจะมีผลกับกลุ่มนี้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2028
สรุป กฎข้อบังคับว่าด้วยการเริ่มบังคับใช้ฉบับใหม่ได้เปลี่ยนการปฏิรูปลีสโฮลด์ที่สัญญาไว้นานให้เป็นแผนที่มีวันที่แน่นอน สำหรับเจ้าของบ้านที่มีห้องชุด ผลลัพธ์ที่คาดหวังคือบิลที่ชัดเจนขึ้น ค่าประกันภัยที่เป็นธรรมขึ้น และข้อมูลที่ดีขึ้นเมื่อจำเป็น ที่ LDM Properties ทีมบริหารทรัพย์สินของเราซึ่งขับเคลื่อนด้วย AI และนำโดยผู้เชี่ยวชาญ ช่วยเจ้าของบ้านติดตามใบเรียกเก็บค่าส่วนกลาง และจะแจ้งความคืบหน้าแก่ลูกค้าเมื่อมีการเผยแพร่กฎข้อบังคับฉบับละเอียด
แหล่งข้อมูล: The Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (Commencement No. 4 and Saving Provision) (England) Regulations 2026 (SI 2026/1128, legislation.gov.uk); The Property Institute (TPI); บทวิเคราะห์ของ Lexology เกี่ยวกับการปฏิรูปค่าส่วนกลางตามพระราชบัญญัตินี้ บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปสำหรับประเทศอังกฤษ และไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย