One of the less-discussed parts of the Renters' Rights Act 2025 is now taking clear shape: a dedicated redress scheme for the private rented sector, widely referred to as the PRS Landlord Ombudsman. The rules that any scheme must follow became law on 17 September 2026, and in October the government confirmed who it intends to run it. For landlords, the direction of travel is encouraging. Disputes that might once have ended in the county court are set to have a faster, cheaper and less adversarial route to resolution, and the government has committed to a staged rollout with plenty of notice.
1. The framework is now law, with nothing to do yet. The Private Landlord Redress Schemes (Approval and Designation) Regulations 2026 (SI 2026/1033) came into force on 17 September 2026. They are an enabling instrument: they set the standards a scheme must meet before it can be approved or designated. The government's explanatory memorandum is explicit that the regulations do not themselves impose membership requirements on landlords or create new duties on businesses. In other words, landlords now have clarity on how the scheme will work, well before any obligation begins.
2. An experienced operator. In a written parliamentary answer published in October 2026, Housing Minister Matthew Pennycook confirmed that the government's intention is for the existing Housing Ombudsman Service, which already provides redress for social housing tenants, to set up and operate the new service. That matters for landlords because it means an established body with years of casework experience, published guidance and consistent decision-making, rather than a new organisation learning on the job. Where both a landlord and a letting agent are involved, the PRS Ombudsman is expected to be able to work jointly with existing agent redress schemes, so a single complaint can be handled through one joined-up process.
3. A less adversarial alternative to court. The scheme is designed to work more like mediation than litigation. Key features set out so far include:
- Complaints are expected to be raised directly with the landlord first, giving landlords the opportunity to put things right before any referral.
- The Ombudsman is expected to offer early-stage mediation at the landlord's request, providing a constructive route to agreement before a formal determination.
- Government and local authority guidance indicates the Ombudsman will also support landlords with tools, guidance and training on handling tenant complaints.
For landlords who already manage their properties professionally, this is a clear advantage: a structured, predictable process that avoids the cost and delay of court proceedings for everyday disagreements.
4. Fair fees and plenty of notice. The regulations require scheme fees to be sufficient to meet, but not exceed, the scheme's costs. Fees must be fair and proportionate, reviewed regularly, and any increase must be approved by the Secretary of State. On timing, the government's implementation roadmap places the Ombudsman after the roll-out of the new PRS Database, with mandatory membership expected in 2028. Further regulations are needed before any landlord is required to join, and ministers have promised sufficient notice and clear guidance before that point.
5. Professional landlords stand to benefit. A consistent, independent redress process strengthens tenant confidence in the private rented sector as a whole. For well-run portfolios, that supports tenant retention and reputation, and it helps distinguish responsible landlords from the minority who do not meet the standard. Good record-keeping, prompt responses to repair requests and clear written communication are the best preparation, and they are already part of quality property management.
Summary. The PRS Landlord Ombudsman is moving forward in a measured, well-signposted way: the rules are settled, an experienced operator has been identified, fees are capped at cost, and membership is not expected until 2028. At LDM Properties, our AI-powered, expert-led management keeps maintenance logs, tenant communications and compliance records organised, so our landlords are ready well ahead of time. Speak to our team to find out how we can help.
Sources: The Private Landlord Redress Schemes (Approval and Designation) Regulations 2026 (SI 2026/1033) and explanatory memorandum; UK Parliament written answer by Housing Minister Matthew Pennycook (October 2026), as reported by Property118 and Landlord Today; MHCLG Renters' Rights Act implementation roadmap (GOV.UK); North Devon Council Renters' Rights Act guidance.
《2025年租户权利法》（Renters' Rights Act 2025）中较少被讨论的一部分，如今已逐渐清晰：一个专门面向私人租赁市场的申诉救济机制，通常称为“私人租赁房东申诉专员”（PRS Landlord Ombudsman）。该机制须遵循的规则已于2026年9月17日正式生效，政府并在10月确认了拟定的运营机构。对房东而言，这一方向令人鼓舞：过去可能闹上郡法院的纠纷，今后将有一条更快、更省钱、对抗性更低的解决途径；政府亦承诺分阶段推行，并给予充足的提前通知。
1. 框架已成法律，房东目前无需任何操作。《2026年私人房东申诉救济计划（批准与指定）条例》（SI 2026/1033）已于2026年9月17日生效。这是一项授权性法规：它规定了申诉计划在获批准或指定之前必须达到的标准。政府的解释备忘录明确指出，该条例本身并不对房东施加加入义务，也不为企业设立新的责任。换言之，房东在任何义务开始之前，就已清楚了解该机制将如何运作。
2. 由经验丰富的机构运营。住房事务大臣Matthew Pennycook在2026年10月发布的议会书面答复中确认，政府拟由现有的住房申诉专员服务机构（Housing Ombudsman Service）负责筹建并运营这一新服务；该机构目前已为社会住房租户提供申诉救济。这对房东意义重大：负责机构是一个拥有多年个案经验、公开指引和一致裁决标准的成熟机构，而非边做边学的新组织。若纠纷同时涉及房东与租赁代理，PRS申诉专员预计可与现有的代理申诉计划联合处理，使一宗投诉通过一个统一流程解决。
3. 替代诉讼、对抗性更低的途径。该机制的设计更接近调解而非诉讼。目前已公布的主要特点包括：
- 投诉预计须先直接向房东提出，让房东有机会在转介之前妥善解决问题。
- 申诉专员预计可应房东要求提供早期调解，在正式裁决之前提供达成共识的建设性途径。
- 政府及地方议会的指引显示，申诉专员还将为房东提供处理租户投诉的工具、指引和培训。
对已经以专业方式管理物业的房东而言，这是明显的优势：一个结构清晰、可预期的流程，让日常分歧无需承担诉讼的费用与延误。
4. 收费公平，通知充足。条例要求计划收费足以覆盖、但不得超过计划运营成本；收费必须公平、相称并定期复核，任何上调均须经国务大臣批准。时间方面，政府的实施路线图将申诉专员安排在新的私人租赁数据库（PRS Database）推出之后，强制加入预计于2028年实施。在要求任何房东加入之前，仍需出台进一步的法规，部长们亦已承诺届时会提供充足的通知和清晰的指引。
5. 专业房东将从中受益。一致且独立的申诉救济流程，能够增强租户对整个私人租赁市场的信心。对于管理良好的物业组合，这有助于留住租户、维护声誉，也有助于把负责任的房东与少数不达标者区分开来。完善的记录保存、及时回应维修请求以及清晰的书面沟通，是最好的准备，而这些本就是优质物业管理的一部分。
总结。私人租赁房东申诉专员制度正以稳健、清晰的方式推进：规则已经确定，经验丰富的运营机构已经明确，收费以成本为上限，强制加入预计要到2028年。LDM Properties以AI赋能、专家主导的管理服务，有条理地保存维修记录、租户沟通及合规档案，让我们的房东提前做好准备。欢迎联系我们的团队，了解我们如何为您提供帮助。
资料来源：《2026年私人房东申诉救济计划（批准与指定）条例》（SI 2026/1033）及其解释备忘录；住房事务大臣Matthew Pennycook的英国议会书面答复（2026年10月），据Property118及Landlord Today报道；住房、社区及地方政府部（MHCLG）《租户权利法》实施路线图（GOV.UK）；North Devon议会《租户权利法》指引。
หนึ่งในส่วนที่ถูกพูดถึงน้อยของพระราชบัญญัติสิทธิผู้เช่า ค.ศ. 2025 (Renters' Rights Act 2025) กำลังมีความชัดเจนมากขึ้น นั่นคือกลไกการเยียวยาข้อร้องเรียนสำหรับภาคบ้านเช่าเอกชนโดยเฉพาะ ซึ่งมักเรียกกันว่า ผู้ตรวจการด้านผู้ให้เช่าภาคเอกชน (PRS Landlord Ombudsman) กฎเกณฑ์ที่โครงการนี้ต้องปฏิบัติตามมีผลบังคับใช้เป็นกฎหมายแล้วเมื่อวันที่ 17 กันยายน 2026 และในเดือนตุลาคม รัฐบาลได้ยืนยันหน่วยงานที่ตั้งใจจะให้เป็นผู้ดำเนินการ สำหรับผู้ให้เช่า ทิศทางนี้น่ายินดี ข้อพิพาทที่เคยอาจต้องไปจบที่ศาลมณฑล จะมีช่องทางระงับข้อพิพาทที่รวดเร็วกว่า ประหยัดกว่า และมีลักษณะเผชิญหน้าน้อยกว่า อีกทั้งรัฐบาลยังให้คำมั่นว่าจะดำเนินการเป็นขั้นตอนพร้อมแจ้งล่วงหน้าอย่างเพียงพอ
1. กรอบกฎหมายมีผลแล้ว แต่ผู้ให้เช่ายังไม่ต้องดำเนินการใด ๆ ระเบียบว่าด้วยโครงการเยียวยาข้อร้องเรียนของผู้ให้เช่าเอกชน (การอนุมัติและการแต่งตั้ง) ค.ศ. 2026 (SI 2026/1033) มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 17 กันยายน 2026 ระเบียบนี้เป็นกฎหมายเชิงให้อำนาจ โดยกำหนดมาตรฐานที่โครงการต้องผ่านก่อนจะได้รับการอนุมัติหรือแต่งตั้ง บันทึกคำอธิบายของรัฐบาลระบุชัดเจนว่า ระเบียบนี้ไม่ได้กำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องเข้าเป็นสมาชิก และไม่ได้สร้างหน้าที่ใหม่ให้แก่ธุรกิจ กล่าวคือ ผู้ให้เช่าได้รับความชัดเจนว่าโครงการจะทำงานอย่างไร ก่อนที่หน้าที่ใด ๆ จะเริ่มต้นเป็นเวลานาน
2. ผู้ดำเนินการที่มีประสบการณ์ ในคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรต่อรัฐสภาที่เผยแพร่ในเดือนตุลาคม 2026 รัฐมนตรีว่าการกระทรวงที่อยู่อาศัย Matthew Pennycook ยืนยันว่า รัฐบาลตั้งใจให้สำนักงานผู้ตรวจการด้านที่อยู่อาศัย (Housing Ombudsman Service) ซึ่งปัจจุบันให้บริการเยียวยาแก่ผู้เช่าที่อยู่อาศัยสังคมอยู่แล้ว เป็นผู้จัดตั้งและดำเนินการบริการใหม่นี้ เรื่องนี้สำคัญต่อผู้ให้เช่า เพราะหมายถึงหน่วยงานที่มั่นคง มีประสบการณ์พิจารณาเรื่องร้องเรียนมาหลายปี มีแนวปฏิบัติที่เผยแพร่ และมีการวินิจฉัยที่สม่ำเสมอ ไม่ใช่องค์กรใหม่ที่ต้องเรียนรู้ไปพร้อมกับการทำงาน ในกรณีที่เกี่ยวข้องทั้งผู้ให้เช่าและตัวแทนปล่อยเช่า คาดว่าผู้ตรวจการฯ จะสามารถทำงานร่วมกับโครงการเยียวยาของตัวแทนที่มีอยู่แล้ว เพื่อให้ข้อร้องเรียนหนึ่งเรื่องได้รับการจัดการผ่านกระบวนการเดียวที่เชื่อมโยงกัน
3. ทางเลือกแทนการฟ้องร้องที่มีลักษณะเผชิญหน้าน้อยกว่า โครงการนี้ออกแบบให้ทำงานคล้ายการไกล่เกลี่ยมากกว่าการดำเนินคดี ลักษณะสำคัญที่ประกาศแล้ว ได้แก่
- ผู้เช่าคาดว่าจะต้องร้องเรียนต่อผู้ให้เช่าโดยตรงก่อน เพื่อให้ผู้ให้เช่ามีโอกาสแก้ไขปัญหาก่อนมีการส่งเรื่องต่อ
- ผู้ตรวจการฯ คาดว่าจะให้บริการไกล่เกลี่ยในระยะแรกตามคำขอของผู้ให้เช่า ซึ่งเป็นช่องทางสร้างสรรค์สู่ข้อตกลงก่อนมีคำวินิจฉัยอย่างเป็นทางการ
- แนวปฏิบัติของรัฐบาลและหน่วยงานท้องถิ่นระบุว่า ผู้ตรวจการฯ จะสนับสนุนผู้ให้เช่าด้วยเครื่องมือ แนวทาง และการฝึกอบรมในการจัดการข้อร้องเรียนของผู้เช่าด้วย
สำหรับผู้ให้เช่าที่บริหารทรัพย์สินอย่างมืออาชีพอยู่แล้ว นี่คือข้อได้เปรียบที่ชัดเจน คือกระบวนการที่มีโครงสร้างและคาดการณ์ได้ ช่วยหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายและความล่าช้าของการดำเนินคดีในศาลสำหรับความเห็นต่างในชีวิตประจำวัน
4. ค่าธรรมเนียมที่เป็นธรรมและการแจ้งล่วงหน้าที่เพียงพอ ระเบียบกำหนดให้ค่าธรรมเนียมของโครงการต้องเพียงพอต่อต้นทุน แต่ต้องไม่เกินต้นทุนของโครงการ ค่าธรรมเนียมต้องเป็นธรรม ได้สัดส่วน มีการทบทวนอย่างสม่ำเสมอ และการปรับขึ้นใด ๆ ต้องได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรี ในด้านเวลา แผนการดำเนินงานของรัฐบาลกำหนดให้ผู้ตรวจการฯ มาหลังการเปิดใช้ฐานข้อมูลภาคบ้านเช่าเอกชน (PRS Database) โดยคาดว่าการเป็นสมาชิกภาคบังคับจะเริ่มในปี 2028 ทั้งนี้ยังต้องมีระเบียบเพิ่มเติมก่อนที่ผู้ให้เช่ารายใดจะถูกกำหนดให้เข้าร่วม และรัฐมนตรีได้ให้คำมั่นว่าจะแจ้งล่วงหน้าอย่างเพียงพอพร้อมแนวทางที่ชัดเจน
5. ผู้ให้เช่ามืออาชีพจะได้รับประโยชน์ กระบวนการเยียวยาที่สม่ำเสมอและเป็นอิสระช่วยเสริมความเชื่อมั่นของผู้เช่าต่อภาคบ้านเช่าเอกชนโดยรวม สำหรับพอร์ตที่บริหารจัดการอย่างดี สิ่งนี้ช่วยรักษาผู้เช่าและชื่อเสียง และช่วยแยกผู้ให้เช่าที่มีความรับผิดชอบออกจากคนส่วนน้อยที่ไม่ได้มาตรฐาน การเก็บบันทึกที่ดี การตอบสนองคำขอซ่อมแซมอย่างรวดเร็ว และการสื่อสารเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างชัดเจน คือการเตรียมตัวที่ดีที่สุด และเป็นส่วนหนึ่งของการบริหารทรัพย์สินที่มีคุณภาพอยู่แล้ว
สรุป ระบบผู้ตรวจการด้านผู้ให้เช่าภาคเอกชนกำลังเดินหน้าอย่างรอบคอบและมีทิศทางชัดเจน กฎเกณฑ์ได้รับการกำหนดแล้ว มีการระบุผู้ดำเนินการที่มีประสบการณ์ ค่าธรรมเนียมถูกจำกัดไว้ที่ระดับต้นทุน และคาดว่าการเป็นสมาชิกภาคบังคับจะยังไม่เริ่มจนถึงปี 2028 ที่ LDM Properties การบริหารจัดการของเราที่ขับเคลื่อนด้วย AI และนำโดยผู้เชี่ยวชาญ ช่วยจัดเก็บบันทึกการซ่อมบำรุง การสื่อสารกับผู้เช่า และเอกสารด้านการปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเป็นระบบ เพื่อให้ผู้ให้เช่าของเราพร้อมล่วงหน้า ติดต่อทีมงานของเราเพื่อดูว่าเราจะช่วยคุณได้อย่างไร
แหล่งที่มา: ระเบียบว่าด้วยโครงการเยียวยาข้อร้องเรียนของผู้ให้เช่าเอกชน (การอนุมัติและการแต่งตั้ง) ค.ศ. 2026 (SI 2026/1033) และบันทึกคำอธิบาย คำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรต่อรัฐสภาสหราชอาณาจักรของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงที่อยู่อาศัย Matthew Pennycook (ตุลาคม 2026) ตามรายงานของ Property118 และ Landlord Today แผนการดำเนินงานตามพระราชบัญญัติสิทธิผู้เช่าของกระทรวงที่อยู่อาศัย ชุมชน และการปกครองส่วนท้องถิ่น (MHCLG) บน GOV.UK และแนวปฏิบัติของสภาเขต North Devon